在美国经历过买房子的朋友都知道，买房子就像是跑马拉松，是个漫长的过程。即使买卖双方谈妥了价格，签订了交易合同，仍然需要等待很长的时间才能够最后将房屋过户给买家。在签订合同和房屋过户之间，仍然有许多事情会将房屋过户日期拖后。这里有 10 个在此期间遇到的最常见问题，以及可以采取哪些措施来预防这些问题。
1 检查显示房屋受白蚁损坏 贷款方将对房屋进行害虫检查。费用由你承担（通常不到 100 美元），以确保不会因吃木头的昆虫（如白蚁或木蚁）造成严重损害。这种检查保护了贷款人的利益不受损害。假设检查发现任何可见虫害的证据。在这种情况下，可能必须在签订过户合同之前清理虫害。如果问题太严重或卖家不付钱修复它们，买家最好选择放弃购买这个房子。
2 房屋估价过低 作为申请购房贷款或出售房屋的一个重要必备条件，房产评估师使用各种方法来确定房产的价值，例如可比房屋的当前市场价值等等。银行将对房屋进行评估。评估所需要的费用需要房屋的买家支付。进行此评估是为了保护贷方在房屋中的利益。银行希望确保房屋的价值至少与你支付的价格一样高，因此如果发生止赎，它可以弥补损失。如果估价太低，卖家将不得不降低售价，否则你将不得不为差价支付现金。如果遇到股价过低的情况，你可以雇佣其它的评估师对房子做更进一步的评估。
3 有未解决的针对房子的索赔 如果对房屋财产有留置权或索赔，产权保险则可以保护你和房贷的发行公司免受。但是，一旦发现有对房产的索赔要求，则必须先解决该问题，然后才能进行交易。房地产交易必须有一个明确的不受任何限制的title。产权保险涵盖第三方所有权、伪造、欺诈以及对财产的任何留置权或判决。 在托管过程中，你必须聘请产权公司进行产权搜索并签发产权保险。产权搜索确保没有其他人——美国国税局 (IRS)、州政府或卖方的亲属——对你要购买的财产拥有（部分）合法的权利。
4 房屋检查发现重大缺陷 尽管有时候，买家会选择不请专业的房屋检查师做home inspection，但是，这是非常有必要的一个环节。如果房屋检查发现严重问题，购买者可以取消购买该房屋的合同而不会受到处罚。如果你没有在你的合同中写上做房屋检查，你可能会损失你的定金——通常是几千美元。 定金是你存入的押金，以表明你对房屋的兴趣和购买的诚意。如果你决定完成房屋买卖，与卖方协商修理房屋的过程可能会延迟房屋的过户日期。你可以通过要求卖家在过户时自己处理维修费用来减少这种延迟。
5 买方或者卖方单方面取消售房的合同买方在放弃了你继续购买该房屋的种情况下，买家将失去你的本金，以弥补卖家的时间损失。因为这种延迟增加了他们最终出售房屋所需的时间。相反，如果卖家因为改变主意或因为有人提出了更好的报价而决定取消与你的卖房合同，你将拥有向卖家收取损害赔偿金的合法权利。
6 申请购房贷款失败 聪明买家不会在没有事先获得贷款批准的情况下出价买房。从银行获得书面贷款承诺，同时也能增加买家在卖家选择买家时的成功率。因为大多数卖家不会接受未预先获得贷款批准的买家的报价。有些事情可能会阻止贷款的最终批准。比如：你可能在申请时撒了谎，利率可能会急剧上升，你的工作情况可能会发生变化，或者你的信用评分可能会下降。询问你的贷款的发放银行如何避免此类问题。此外，如果申请贷款失败，可以向银行要求出示明确的拒绝原因。种族、宗教和民族血统不应该成为审批贷款的考虑因素。
7 房屋位于高自然风险区域 如果房屋处于受自然灾害破坏概率高的地区，贷方可能会要求你购买超出房主保险的危险保险。这种类型的保险会比较昂贵。这也是你每月必须支付的费用，直到还清抵押贷款或直到你卖掉房子。 为防止在托管期间出现令人不快的意外，想要向你的代理人、潜在的新邻居或城市规划部门询问你想要的区域存在哪些自然灾害。此外，确定你可能需要购买哪种类型的额外保险以及在提供房屋报价之前可能要花多少钱。
8 房屋不可保 如果以前的房主对房屋提出重大保险索赔，例如水损坏或霉菌，它将出现在保险记录中。公司可能会拒绝承保，因为房子可能风险太大。 如果房屋不可投保，除非你是全现金购买者，否则你将无法购买。因为贷方会要求你维持房主保险，直到你还清抵押贷款。当然，即使你是现金购买者，购买不可保险的房屋也可能不是一个好主意。
9 诚信估计和 HUD-1 之间的差异 你的贷方一般会两次提供给你一个房屋过户费用的估算清单，详细说明与在房屋过户的过程中需要支付哪些费用。第一次是当你获得贷款预批时，第二次是当你对特定房产提出报价时。合理的预估费用是你在过户前至少 24 小时收到的 HUD-1 表格上的信息。顾名思义，预估费用应该与你最终支付的金额非常接近 – 最好在10%以内。但是有一些不道德的贷方会试图以不切实际的低估计来吸引客户。 假设发生这种情况，并且你无法让贷方放弃过度收费。你最好的选择可能是要求卖方延长过户日期并尝试获申请其它银行/信贷机构的贷款。
10 出现人为的错误而导致延迟 房屋托管涉及许多不同的各方。如果有人犯了错误，你的过户日期就很可能会延迟。根据你的购买合同以及延迟是谁的过错，你可能需要为延迟的每一天向卖方支付罚款。 卖方也可以拒绝延长过户日期，可能导致整个交易会失败。在最好的情况下，卖方可以简单地同意延长过户日期而不会受到处罚。毕竟，如果交易没有完成，卖家也将不得不重新开始卖房的繁杂过程。
最好，附上初次买房的朋友常见的三个问题。希望能帮助大家消除一些购房的困惑。
什么是结算成本？
closing cost，过户结算成本是用于支付与购房相关的各种费用，通常占抵押贷款总额的 3% 至 6%。
我可以中途取消买房吗？
大多数住房合同概述了买方或卖方可以在不支付罚款的情况下终止交易的原因。如果你因为简单地决定不想买房子而违反合同的一部分，你最终可能会失去你的押金或定金。如果因为住房合同中列出的意外情况而中止买房，则不会受到处罚。
为什么我的过户日期会被延迟？
房屋过户日期被推迟的的原因可能有很多，包括低于预期的评估、检查时发现的问题，或者你的抵押贷款存在问题等等。上面我们列出了十大常见的原因。