什么是 FHA贷款？
FHA贷款的英文是Federal Housing Administration (FHA) loans 。是由FHA投保的贷方在全国范围内发放的房屋抵押贷款。这些贷款旨在帮助中低收入借款人购买住房。 FHA 借款人可以获得比传统抵押贷款要求更低的信用评分，并以比其他贷款计划要求的更低的首付款购买房屋。 FHA 成立于 1934 年，以应对当时的大萧条。它的目标是通过降低首付要求和提供有吸引力的利率，让美国人更容易负担得起房屋所有权。今天，它提供了十几种类型的抵押贷款。该机构隶属于美国住房和城市发展部 (HUD)

FHA贷款的条款
FHA 房屋贷款条款因不同的计划而异，但相对宽松，允许有资格的借款人以相对于其资格要求而言相对较低的利率为大部分房屋购买融资。
利率：随时间波动并因计划而异。目前 30 年期固定 FHA 贷款利率约为 3.3%，比传统抵押贷款低约四分之一个百分点。
最高贷款价值 (LTV) 比率：如果你的信用评分为 580 或更高，则为 96.5%；如果你的分数低于 580，则为 90%。LTV 是通过将借入金额除以房屋评估价值计算得出的比率。
最高贷款额：因房产类型和当地生活成本而异；目前的 FHA 抵押贷款限额从约 333,000 美元到约 115 万美元不等。
贷款期限：因项目而异；最长 30 年
最低信用评分：500
FHA 贷款计划提供的条款并不总是所有符合条件的借款人的最佳选择。然而，它们对那些无法支付大笔首付款甚至无法获得传统抵押贷款的借款人具有吸引力。

FHA 抵押贷款保险
FHA 允许借款人为其购买的大部分房屋提供资金，因为这些贷款要求借款人支付一定期限的抵押贷款保险，具体时间因 LTV 而异。 FHA 要求借款人支付两项抵押贷款保险计划： 预付抵押贷款保险费。借款人必须支付相当于其贷款金额 1.75% 的预付款。这笔溢价在房屋过户结算时支付，可以添加到贷款余额中。 年度抵押贷款保险费 (MIP)。该抵押贷款保险费按一定年限收取并按月支付。年保费为贷款金额的 0.45% 至 1.05%，除以 12，按月支付。保费因贷款金额、期限和 LTV 而异。 例如，如果有人使用 30 年期 FHA 抵押贷款购买了 300,000 美元的房屋，只需支付 3.5% 的首付，他们的贷款金额将为 289,500 美元（300,000 美元 x 96.5% LTV）。他们的预付抵押保险费将等于 5,066.25 美元（289,500 美元 x 1.75%），他们的年度抵押保险费将在 1,158 美元至 3,039.75 美元之间，具体取决于贷款的具体情况。 这种抵押保险要求还意味着，虽然您可能有资格通过 FHA 获得比传统贷款更低的利率，但随着时间的推移，贷款总成本实际上可能会更高。

如何申请 FHA 贷款
为了获得 FHA 贷款来购买房子，最好先检查自己的信用评分。这样，你就可以通过 FHA 了解你的最大 LTV 是多少，并决定 FHA 贷款是否适合你。 根据你与哪个 FHA 贷方合作，获得 FHA 贷款的资格预审也是一个好主意。这可以帮助你确定你可能能够借入多少资金以及您的利率可能是多少。
申请及承保
一旦确定了要购买的房屋并准备好正式申请抵押贷款，就需要选择 FHA 批准的贷方并完成其个人申请和承销流程。申请过程将包括完成统一住宅贷款申请。 作为申请的一部分，还需要对所购买的房屋进行评估，以便贷方可以确保你的贷款不会违反 FHA 的 LTV 限制。你需要完成个人贷方的承销流程，其中包括出示收入证明、进行信用检查并证明您有能力支付首付。 你可能需要为承保提供的一些文件包括： 信用报告，两年工作经历，使用最近的工资单、银行对账单和/或三年的纳税申报表进行收入验证， 证明你将贷款用于主要住所， FHA 批准的评估 在您完成贷方的申请流程和承销后，你的贷方可以正式批准你的贷款，你可以过户房屋并结算房款。
谁应该考虑 FHA 贷款
FHA 贷款没有规定的最高收入或最低收入，但通常旨在使中低收入美国人受益，他们无法获得常规融资或支付其他贷款所需的首付款。 FHA 贷款特别有用的一些潜在案例包括： 无法支付大笔首付的首次购房者，正在重建信用的人，需要将家中的资产转换为现金的老年人。

FHA贷款的类型
FHA 提供十多种住房贷款计划。其中许多计划非常适合在各种情况下的不同借款人，提供从 30 年期固定利率抵押贷款到可调整利率、改善贷款、再融资解决方案甚至反向抵押贷款的所有项目。 一些最受欢迎的 FHA 贷款计划是：
FHA 第 203(b) 条贷款。 FHA 最受欢迎的住房贷款计划，为 1 到 4 个单位的房产提供固定利率。 FHA 第 203(k) 条贷款。 FHA 抵押贷款旨在帮助购房者为新房的改善提供高达 35,000 美元的资金。
FHA 第 245(a) 条贷款。每月还款额随时间增加的贷款，非常适合希望未来收入更高的借款人。 FHA 第 251 条贷款。可调整利率抵押贷款产品，其利率可将贷款期限重置为三年、五年、七年或十年。
FHA 节能抵押贷款 (EEM)。贷款购买或再融资房屋并进行节能改造。
FHA 第 255 条房屋资产转换抵押贷款 (HECM)。一种反向抵押贷款产品，允许 62 岁以上的老年人将其主要住所的股权转换为现金，最高为： 房屋的原始售价 房屋的评估价值 765,600 美元 简化再融资。现有 FHA 借款人通过简化承销为其贷​​款再融资的一种选择。

FHA 贷款与传统抵押贷款的比较
大多数传统抵押贷款要求首付至少为房屋购买价格的 20%，以避免支付私人抵押贷款保险，同时最低信用评分为 620 至 640 以获得申请的资格。私人抵押贷款保险 (PMI) 可帮助房主在失业时支付抵押贷款，因此一些贷方要求降低首付。 FHA 贷款有两种内置的抵押贷款保险，允许借款人以低至 3.5% 的首付或 10% 的首付（如果信用不良）购买房屋。此外，这些贷款使购房者有资格获得比传统抵押贷款更低的利率，这一切都是因为他们的贷款是联邦保险的。

FHA贷款的优点
贷款额度高；较低的利率；多种方案可供选择； 可以有不良信用资格； 过户结算费用有时由贷方支付。
FHA贷款的缺点
额外费用需要抵押贷款保险； 仅适用于主要住所； 必须出示收入证明； 债务收入比必须低于 43%（略低于传统贷款要求）
联邦住房管理局 (FHA) 成立于 1930 年代，以应对大萧条，以帮助那些无法负担房屋所有权梦想的美国人。 今天，FHA 继续通过十多个贷款计划帮助美国人，这些计划帮助低收入或信用不良的美国人有资格获得比其他方式更低的利率，并以比传统贷款工具要求的低得多的首付购买房屋. FHA 通过与经批准的贷方合作为全国的贷款提供保险，并在其承保的所有贷款中建立两种类型的抵押贷款保险来做到这一点。 因此，如果你的信用不佳或正在努力为首付存钱，你可能需要考虑使用 FHA 贷款购买下一次房屋。